Personal shopper inmobiliario en Alicante

No buscamos pisos. Buscamos inversiones que encajen contigo

Un personal shopper inmobiliario trabaja para el comprador. Esa es toda la diferencia y es una diferencia grande: la inmobiliaria de siempre cobra del vendedor y su trabajo es vender lo que tiene en cartera. Nosotros, en este servicio, cobramos de ti y nuestro trabajo es que compres bien, aunque eso signifique decirte que no compres nada este trimestre.

Trabajamos en Alicante y en Elche. Gestionamos +150 inmuebles en alquiler con una ocupación del 99,27%, así que cuando decimos que una vivienda se alquila por X en una zona no lo estamos estimando desde un portal: lo estamos cobrando todos los meses.

Cómo trabajamos

1. Definimos el encargo. Cuánto capital tienes disponible, si vas a financiar y con qué condiciones, qué rentabilidad buscas, cuánto riesgo aceptas y cuánto tiempo quieres dedicarle tú. No es lo mismo un comprador que quiere un piso alquilado y olvidarse que uno que quiere comprar mal, reformar y revalorizar.

2. Buscamos, incluido fuera de los portales. Parte del producto interesante en Alicante no llega nunca a idealista: son herencias, ventas por traslado, viviendas de propietarios a los que ya gestionamos y operaciones que se cierran entre profesionales. Ahí es donde tiene sentido pagar por una búsqueda.

3. Analizamos cada opción con números, no con adjetivos. De cada inmueble que te presentamos sabes: precio de compra, gastos de compraventa, coste de reforma presupuestado por gremio, renta de mercado real en esa calle, rentabilidad bruta, gastos anuales estimados y rentabilidad neta aproximada. Si algún dato es una estimación, lo decimos.

4. Visitamos y descartamos. Vas a ver dos o tres inmuebles, no quince. Los otros doce los hemos visto nosotros y no pasan el filtro.

5. Negociamos. Con la información del mercado y de la propia operación: cuánto lleva publicado, cuántas bajadas de precio ha tenido, qué prisa tiene el vendedor y qué defectos justifican la rebaja.

6. Acompañamos hasta la firma. Nota simple, cargas, comunidad, derramas pendientes, situación arrendaticia, certificado energético, cédula si procede y coordinación con notaría y banco.

7. Y después seguimos. Reformamos con equipo propio —un solo equipo, todos los gremios, una única gestión— y lo ponemos en alquiler y en gestión con nuestro servicio de gestión de alquileres, al 12% + IVA sobre la renta. Comprar bien y no saber gestionarlo después es la forma más común de arruinar una buena operación.

Sobre la rentabilidad, hablando en serio

En este sector se anuncian rentabilidades del 20 % y del 40 % con bastante alegría. Conviene saber qué se está midiendo.

Rentabilidad bruta es la renta anual dividida entre la inversión total. Es el número grande, el que aparece en los anuncios, y no descuenta ni un euro de gasto.

Rentabilidad neta es lo que queda después del IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento, los periodos sin inquilino, los honorarios de gestión y el IRPF. Es bastante más baja y es la única que puedes gastarte.

En las fichas de nuestro catálogo publicamos la rentabilidad bruta y lo decimos así, porque la neta depende de la fiscalidad de cada comprador y no podemos calcularla por ti sin conocerla. Lo que sí hacemos es enseñarte el desglose completo antes de que compres.

Y una advertencia que un vendedor no te va a dar: una rentabilidad muy por encima de la zona casi siempre significa que hay algo. Un barrio con problemas, una comunidad con una derrama aprobada, un inquilino difícil de sacar o una reforma mucho mayor de la que parece. Cuando aparece un número así, lo primero que hacemos es buscar el motivo.

Qué tipo de operaciones hacemos

• Vivienda para alquiler tradicional. El perfil conservador: ticket medio, inquilino de larga duración, poca gestión.
• Vivienda para alquiler por habitaciones. Mayor rentabilidad y mayor trabajo. Tiene sentido en zonas con demanda estable, y en Alicante y Elche la hay por la Universidad Miguel Hernández. Gestionamos +250 habitaciones, así que sabemos exactamente qué distribución funciona y cuál no.
• Compra para reformar y revalorizar. Comprar por debajo de mercado en una zona consolidada, intervenir y colocar el activo en su precio. Es la operación con más margen y con más cosas que pueden salir mal.
• Compra de vivienda ya alquilada. Renta desde el primer día, sin obra y sin buscar inquilino. A cambio, hereda un contrato que hay que leer con cuidado.

Cuéntanos qué buscas

Rellena el formulario con tu perfil de inversión y te llamamos. Si lo que buscas no existe en Alicante ahora mismo, te lo diremos en la primera conversación.

¿Todavía no quieres encargar una búsqueda? Publicamos operaciones analizadas, con sus números y sus escenarios, en nuestro canal de Telegram para inversores. Es gratuito y no hace falta ser cliente.